103. Beleggen in fysiek vastgoed (met Ralph) | € 251.200

103. Beleggen in fysiek vastgoed (met Ralph) | € 251.200

🎙️
Pim & Milou laten de beurs even voor wat ‘ie is en nemen een kijkje in de wereld van vastgoed: de enige plek waar je wél verstandig kunt beleggen met geleend geld. Ralph, die al bijna tien jaar belegt in woningen die hij koopt, opknapt en in de verhuur gooit, legt uit hoe je rendement maakt op geld dat je niet hebt. Een gesprek over de voordelen en de nadelen van in vastgoed beleggen, en daarbij kunnen we natuurlijk niet voorbij gaan aan ‘feestbox 3’ en curieuze wetgeving.
Deze week maken we een uitstapje van de beurs. Een ander succesvol alternatief van beleggen op de beurs onder particuliere beleggers is namelijk fysiek vastgoed. Heel specifiek is dat vastgoed waar in gewoond kan worden. Zelf heb ik geen ervaring met beleggen hierin, gelukkig hebben kan Ralph dat met zijn tien jaar ervaring wel. Het begon allemaal toen hij zijn eerste woning kocht als net afgestudeerde en daarbij direct een huisgenoot in huis nam. Eén ding viel Ralph direct op: iemand anders betaalt mee aan het aflossen van mijn huis.

Wat is (fysiek) vastgoed?

Vastgoed, ook wel onroerend goed of onroerende zaak genoemd, omvat de grond en de gebouwen (opstal) op deze grond. De term vastgoed of onroerend goed verwijst naar het niet-verplaatsbare karakter van deze goederen. De term 'goed' of 'zaak' verwijst naar het materiële karakter. Vastgoed betreft dus niet-verplaatsbare materiële zaken.
Beleggen in vastgoed hoeft niet altijd direct fysiek te zijn. Op de beurs is het mogelijk om via een fonds of onderneming indirect in vastgoed te beleggen. In aflevering 35 hebben we daar uitgebreid aandacht aan besteed. Nu gaan we het heel specifiek hebben over direct beleggen in fysiek vastgoed zonder tussenkomst van de beurs. Direct houdt dus is dat de particulier zelf het vastgoed koopt en verhuurt.
35. Beleggen in vastgoed via REITs | € 185.50035. Beleggen in vastgoed via REITs | € 185.500

Wat voor vastgoed kan je verhuren?

Investeren in vastgoed kan in allerlei vormen, de verhuurmarkt is tegenwoordig erg breed. De meest bekende is zonder twijfel de woning. Een woning kan je permanent verhuren maar ook voor een korte periode, dat noemen we dan short-stay. Tegenwoordig wordt short-stay vaak aangeboden via Airbnb of andere vergelijkbare platforms. Onder woningen kan je ook een hotelkamer of vakantiewoning zien. Andere vastgoedcategorieën waar je in kan investeren zijn: kantoor- en bedrijfsruimtes, winkels, bouwgronden, kavels, of opslagen zoals loodsen en garageboxen. Vergelijkbaar, maar niet hetzelfde, is het investeren in roerende goederen zoals chalets, stacaravans, woonwagens en woonboten. Hou er dan wel rekening mee dat er minder financieringsmogelijkheden zijn en het belastingtechnisch heel anders in elkaar zit.

Wat zijn de opties en strategieën?

Er zijn allerlei strategieën te bedenken als het aankomt op het investeren in vastgoed. De meest bekende is kopen vanuit privé, een groot gedeelte financieren en daarna verhuren. Ben je zelf erg handig? Dan kan het flippen van een woning ook strategisch zijn. Start je met relatief weinig kapitaal, dan kan een garagebox een mooi punt zijn om te starten. Uiteindelijk is het afhankelijk van je eigen kunnen, doelen, wensen en mogelijkheden. Wat je ook koopt: locatie is key. Omdat je vastgoed niet kan verplaatsen en er in veel gebieden niet zomaar gebouwd kan worden, is locatie het belangrijkste voor je vastgoedobject. Uiteindelijk is dat namelijk ook de grootste driver van de prijs.

Privé of zakelijk kopen?

Je hoeft als ondernemer niet vanuit je bedrijf te investeren in vastgoed. Er zitten veel voordelen aan privé investeren, helemaal in Nederland. Wanneer je niet zelf in je tweede woning woont en je er geen extra inspanning voor levert, valt de woning fiscaal gezien in box 3. Over de waarde van de woning betaal je dan als ‘overige onroerende zaak’ belasting. Hoeveel dat precies is, is afhankelijk van de WOZ-waarde.
Een groot voordeel van een box 3-woning is dat de huurinkomsten niet belast zijn. Kosten die gemoeid zijn met de koop en financiering van een box 3 woning (zoals de rente) zijn niet aftrekbaar. Een ander voordeel is dat je beter beschermd bent als je een huurwoning op persoonlijke titel koopt voor het geval dat er iets mis gaat. Dat is zeker zo als je een deel van de woning financiert met een verhuurhypotheek. Misschien nog wel het leukste: de schuld die je hebt omdat je een hypotheek hebt afgesloten mag je van je eigen vermogen afhalen waardoor je over een kleiner bedrag vermogensbelasting betaald.
Bij zakelijk investeren in vastgoed is het anders, daar koop je vanuit je eigen bedrijf beleggingspanden met als doel deze te verhuren. Dit kan zowel vanuit een eenmanszaak als vanuit een BV zijn. Het grote voordeel hiervan is dat alle onderhouds-, beheer- en overige exploitatiekosten én rentelasten fiscaal aftrekbaar zijn. Maar er zijn twee belangrijke nadelen bij zakelijk investeren in vastgoed. Alle huurinkomsten worden gezien als omzet en worden dus ook op die manier belast, net als de winst die je maakt bij de verkoop van het huis. Winst in een bedrijf is in Nederland belast met vennootschapsbelasting.

Verhuur of flippen?

Huizen flippen kan een zeer lucratieve bron van inkomen zijn. Helemaal als je graag actief bezig bent met je investering en handig genoeg bent om een hoop zelf te doen. Houd er wel rekening mee dat er heel wat bij komt kijken. Je moet alles voorfinancieren en je weet nooit exact wat het gaat opleveren na de verbouwing.
Een ander goed punt waar je op moet letten is dat de belastingdienst het niet ziet als werk. Zolang je vastgoed passief houdt wordt het belast in box 3. Dit is anders als het wordt aangeslagen als werk, dan moet je daar een andere en vooral hogere vorm van belasting over betalen.
De meeste beleggers kiezen ervoor om eigenaar van het vastgoed te blijven en te verhuren elke maand. Ook al moet je toch een verbouwing doen, elke verbetering die je doorvoert in de woning zorgt ervoor dat de waarde stijgt. Op de lange termijn kan je daar meer aan verdienen dan bij gewoon verkopen. Tenzij je constant het verdiende geld door een flip weer herinvesteert.

Waarom is het vastgoed interessant?

Als je het aan vastgoedbeleggers vraagt, zeggen ze voornamelijk dat het leuk is. Aandelenbeleggers zeggen dat ook vaak. Verder is, vergeleken met aandelen, vastgoed natuurlijk erg tastbaar, bruikbaar en het voelt als een echte fysieke investering. Aandelen zullen nooit erg tastbaar aanvoelen. Je bezit is voornamelijk zichtbaar in een app van je broker.
Wat de meeste aandelenbeleggers ondertussen wel weten is dat aandelen erg volatiel kunnen zijn. De koersen kunnen in sommige periodes op en neer gaan. Verder heeft elk aandeel constant een actuele prijs. Dat is volledig anders dan bij vastgoed. De vastgoedmarkt reageert traag en dat is emotioneel erg fijn. Impulsief handelen is haast onmogelijk en daardoor een ideale belegging voor de lange termijn.
Veel beleggers zijn verknocht aan hun dividendinkomsten. Bij vastgoed is dat ook zo maar dan gaat het natuurlijk om de huurinkomsten. Dit kan daarom ook gezien worden als dividend. Het onderpand waar je het dividend uit trekt elke maand, heeft een erg stabiele waarde.

Beleggen met een hefboom

Misschien wel het belangrijkste voordeel van beleggen in vastgoed is de enorme hefboom die je kan toepassen. Geld verdienen met andermans geld! Beleggen met geleend geld is in de beleggingswereld een no-go. De gedachte daarachter is vrij logisch. Aandelenkoersen fluctueren in sommige periodes enorm dus ook jouw onderpand waarop je het geld geleend hebt. Als je onderpand niet meer voldoende is, kan je geldverstrekker je een telefoontje geven: de zogenaamde margin call. Je moet dan bijstorten om het onderpand weer op niveau te krijgen zodat de financiering gedekt is. Vaak is dat lastig omdat je geld leent en niet nog een hoop cash hebt. Er zit dan niks anders op dan een paar aandelen (goedkoop) te verkopen.
Dit probleem heeft vastgoed totaal niet. Als je eenmaal met geleend geld een woning hebt gekocht, maakt het de geldverstrekker niet zoveel meer uit wat de waarde van het onderpand doet zolang jij je maandelijkse aflossing maar betaalt. Ook dat is logisch omdat jouw woning geen actuele prijs heeft. Je weet pas echt wat het waard is, als iemand het van jou koopt.

Wat zijn de risico’s?

Als je belegt in vastgoed, kan je niet zomaar bij (een deel van) je geld. Wanneer je geld nodig hebt, moet je het pand eerst verkopen. Dat is anders dan op de beurs, daar is je geld aardig liquide. Je kan er snel over beschikken. Helemaal als je net begint als vastgoedbelegger, dan zit een groot deel van je vermogen in één pand. Je hebt je risico dan niet gespreid over meerdere beleggingen.
Een ander risico is de financieringsrente. Als de rentevaste periode is afgelopen en je wilt de financiering verlengen, dan kan de rente omhoog gaan. Dit kan betekenen dat de kosten hoger worden. Een beetje margin of safety in je rendement is dan wel zo fijn.

Gedoe met huurders

Misschien wel de grootste zorg voor de vastgoedbelegger is het mogelijke gedoe met huurders. Huurders in Nederland kennen veel bescherming. Je moet dan denken aan het huurrecht dat is vastgelegd in de wet. Omdat je te maken hebt met mensen, is een wanbetaling ook zeker mogelijk. En wat doe je dan als de huurder niet betaalt? Jij moet wel gewoon de hypotheek blijven doorbetalen. Als je één woning verhuurt en daar al je vermogen in zit, is een wanbetaling erg pijnlijk. Hierdoor is spreiding over meerdere woningen belangrijk. Als je net begint is dat niet altijd direct mogelijk.
Bijna geen enkele industrie is ongevoelig voor een economische cyclus, ook de vastgoedmarkt niet. Als je pech hebt, koop je net het vastgoed op de piek van de markt. Als je van plan bent om het heel lang vast te houden is dat minder erg. Je kan dan zomaar jaren onder water staan. Dalende vastgoedprijzen kunnen zeker een zorg en risico zijn. Eigenlijk geldt hier hetzelfde voor aandelen. Als je horizon nog erg lang is, is het gunstig als prijzen zakken op de korte termijn.

Intensief aanschafproces en beheer

Vastgoed is niet iets wat je zomaar koopt. Aandelen koop je erg eenvoudig. Je logt in op je broker, stort wat geld en je koopt een aandeel. Bij vastgoed gaat dit heel anders. Het is een intensief aanschafproces. Je moet bij de woning gaan kijken, onderhandelen, financiering regelen, de woning overschrijven, eventueel wat verbouwen en daarna het beheer verzorgen. Je moet daar zeker een hoop tijd voor vrij maken.
De voornaamste reden waarom particulieren beginnen met aandelen is de relatief lage instap qua kosten. Al met vijftig euro per maand kan je een goed gespreide ETF kopen. Als je direct wilt beginnen met vastgoed, wordt er vaak begonnen met een garagebox. De bedragen liggen hier vaak stukken lager en zijn al te vinden vanaf 25.000 euro. Beleggen in vastgoed gaat vaak gepaard met grote bedragen en dus ook met startkapitaal. Omdat beleggen in vastgoed alleen interessant is met een hefboom ga je hoge schulden aan. Als je daar niet verstandig mee om gaat is het zeker een risico.

Wet- en regelgeving wijzigt

De laatste tijd heeft de Nederlandse overheid het erg gemunt op de particuliere vastgoedbelegger. De huidige Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jong is druk bezig om wet- en regelgeving rond dit onderwerp te wijzigen. Dit is zeker een risico als belegger in vastgoed. Zo is recent de overdrachtsbelasting verhoogd naar 8% en gaat box 3 binnenkort op de schop.

Hoe zit dat met belasting?

Als vastgoedbelegger is het van belang om te weten hoe de belastingdienst naar je beleggingen kijkt. Ziet de belastingdienst je als een privé-belegger, dan maken je investeringen deel uit van je vermogen in box 3. In dat geval betaal je belasting over de netto-investeringswaarde van je beleggingen. Dat is het saldo van je bezittingen minus je schulden. Je inkomsten uit de verhuur van het pand en de eventuele verkoopwinst zijn hierbij onbelast.
Dit is natuurlijk erg gek? Waarom zijn de huurinkomsten en overwaarde volledig vrijgesteld van belasting? Dit is in geen enkel ander land zo, dus waarom dan wel bij ons? Zoals hierboven aangegeven zijn ze in Den Haag wakker geworden, al moet ik wel zeggen dat de voornaamste reden is dat er een tekort aan woningen is. De aanleiding waarom ze de regels willen aanpassen is naar mijn mening nog steeds niet juist, maar dat pad zullen we vandaag niet in slaan. Recentelijk is de overdrachtsbelasting over de waarde van de woning in box 3 verhoogd naar 8%. Koop je een woning en ga je er zelf inwonen, dan is dat maar 2%. Ralph verwees naar het boek ‘Hoe ik toch huisjesmelker werd’. Zorg voor ‘normaal’ vermogensbeheer!
Het boek is geschreven door Hans de Geus. Aan de hand van zijn eigen ervaringen bespreekt hij hoe hij een huisjesmelker is geworden door de huidige woningmarkt. Hij analyseert op heldere wijze waar het mis is gegaan en wat de economische en maatschappelijke gevolgen zijn.

Zakelijk vastgoed kopen

Koop je het vastgoed zakelijk bijvoorbeeld met je BV dan werkt het belastingtechnisch wat anders. Alle kosten die je maakt zijn dan aftrekbaar maar daartegenover zijn de huurinkomsten belast. In je BV wordt geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende herkomsten van de omzet. Als er uiteindelijk onderaan de streep winst gemaakt wordt, betaal je daar vennootschapsbelasting over. Het tarief is afhankelijk van de hoogte van je winst, tot en met 245.000 euro is dat 15%. Dan heb je belasting betaald over je winst. Je moet nogmaals belasting betalen als je het geld ook naar privé wilt krijgen door bijvoorbeeld een dividenduitkering. Over het dividend betaal je ongeveer 25%, deels zakelijk en deels privé. De totale belastingdruk ligt ongeveer tussen de belastingschijven 2 en 3.

Stappenplan: hoe pak je het aan?

Hoe gaat het in z’n werk als je privé wilt investeren in woningen voor de permanente verhuur in Nederland:
1.
Achterhaal wat je kunt en wil investeren. Vormen van financiering die je kan onderzoeken zijn de verhuurhypotheek, investeringshypotheek, crowdfunding (lees goed de voorwaarden) en eventueel familie en vrienden.
2.
Zoek deals met het oog op rendement. Plekken waar je zou kunnen kijken zijn Funda, de sourcing partner, Facebookgroepen, netwerken, of fysiek zoeken en rondvragen.
3.
Bereken je verwachte rendement. Dit doe je door een huurprijsbepaling te onderzoeken. Bekende rendementberekeningsvormen zijn de Bruto Aanvangsrendement (BAR), het Netto Aanvangsrendement (NAR) en het effectief rendement.
4.
Onderhandel prijs en voorwaarden en teken koopovereenkomst. Onderhandelen over de prijs is in de huidige markt lastig maar betaal nooit meer dan wat er uit je berekening komt. Uiteindelijk koop je het object om rendement te maken.
5.
Maak de financiën in orde. Om een financieringsaanvraag te doen heb je een taxatierapport nodig en vaak ook een bouwtechnische keuring. Verder is het verstandig om vooraf alvast al je persoonlijke inkomstengegevens te verzamelen. Teken vervolgens de hypotheekofferte of kredietovereenkomst.
6.
Adverteer de woning. Plekken waar veel reacties op komen zijn Facebook, Marktplaats, Kamernet, andere sociale netwerken of eventueel een makelaar. Wil je zelf geen beheer en contact met huurder doen? Dan is eventueel een verhuurmakelaar een optie.
7.
Maak woning verhuurklaar. De huurder moet de woning achterlaten hoe de woning is aangetroffen bij ingang van het huurcontract. Zorg ervoor dat je woning op orde is en alles is schoongemaakt. Dit is ook het ideale moment om kleine reparaties te doen aan de woning. Je kan er eventueel voor kiezen om de woning gemeubileerd te verhuren.
8.
De huurovereenkomst wordt getekend. Nadat je reacties heb gehad op je advertentie, kan je na een korte selectie bezichtigingen plannen. Al snel heb je een gevoel welke huurders mogelijk geschikt zijn voor jouw woning. Selecteer uiteindelijk één huurder en teken samen de huurovereenkomst. Je bent nooit helemaal klaar, het is altijd goed om regelmatig contact te houden.

Is het nog wel aantrekkelijk?

Als de beurzen op ATH staan, stellen voornamelijk beginners zichzelf de vraag of het nu wel verstandig is om in te stappen. Dat is natuurlijk een terechte vraag. Voor beleggen in vastgoed is dezelfde vraag natuurlijk ook logisch. De huizenmarkt beweegt historisch gezien in een lange cyclus. Het deint mee op de economische conjunctuur. Momenteel zijn de huizenprijzen torenhoog. Er wordt nog steeds ongekend veel overboden, 10% is meer een regel dan een uitzondering. Vrij recent is de hypotheekrente voor 20 jaar vast stevig verhoogd met 2% naar 3,8%. Op een gemiddelde woning in Nederland is elke 1% renteverhoging ongeveer zo’n 250 à 300 euro aan hogere maandlasten. Historisch zou dit betekenen dat dit ook effect heeft op een daling van de huizenprijzen. Niemand weet het zeker, we hebben tenslotte nog steeds een groot woningtekort.
Hierboven is het al een paar keer aangestipt, maar momenteel is een hoop aan het veranderen rondom wet- en regelgeving. De exacte verandering is nog niet duidelijk waardoor er nu onzekerheid ontstaat. Een woning koop je niet voor een paar jaar, je maakt een hoop kosten bij aanschaf. Hierdoor wil je wel weten hoe je er aan toe bent de komende 5 tot 10 jaar. Het ziet er nu naar uit dat er wat gaat veranderen rondom huurregulatie, de eigen bewoningsplicht en belastingen.
Sinds 2012 (de bodem van de markt) zijn de huizenprijzen alleen maar gestegen. Uiteraard zijn die geholpen door de lage rente en het tekort aan woningen. Hierdoor kost het nu steeds meer tijd, energie en aandacht om het rendabel te krijgen. In de afgelopen tien jaar heb je elk jaar steeds meer genoegen moeten nemen met iets minder rendement. Voordat je iets koopt, maak je altijd BAR en NAR berekening. Daaruit komt je mogelijke rendement en als dat voldoende is, kan je overgaan tot koop.
Lukt het in jou regio niet meer om een goed rendement te maken? Dan moet je mogelijk denken aan een strategiewijziging. Eventueel kan je kijken naar andere regio’s in Nederland of eventueel het buitenland. Als beginner is het wel fijn om vastgoed dichtbij huis te hebben.

PDT Walkthrough

We begrijpen goed dat je eerst meer wil zien van de Portfolio Dividend Tracker! Dat is vanaf nu mogelijk via onderstaande video. Mees Bovelander (bekend van aflevering 90) neemt je mee in hoe de PDT eruit ziet en welke functionaliteiten het heeft. In een paar minuten gaan we door alle belangrijke features heen zoals portfolioperformance, wisselkoersrendement, ontvangen dividend, strategieën en nog veel meer.

Portfolio

Transactie: Nee
Portfolio waarde: € 251.200

Ben van Beurden (CEO Shell) bij Studio Energie

Studio Energie is een Nederlandse podcast gemaakt door Remco de Boer. Een graag geziene gast daar is Jilles van den Beukel. Die kennen wij nog van aflevering 80 over de energietransitie. Remco gaat in gesprek met Ben van Beurden, CEO van het Britse Shell. Ze bespreken de voortgang van Shell in de energietransitie. En natuurlijk over het vertrek uit Nederland, het vertrek uit Rusland, het vonnis in de Milieudefensie-zaak, de energiecrisis en de toekomst van het wereldwijde energiesysteem. Ben van Beurden is bij mij overgekomen als een wijze man.

Volgende week gaan we het hebben over 'Psychologie van geld'. Rest ons nog een ding: Investeer in je kennis! En beleg met beleid.

Word Vriend

Vind je het leuk om ons te steunen als onafhankelijke podcast, gebruik te maken en mee te denken met de Portfolio Dividend Tracker? Voor €5 per maand krijg je toegang. Zeven dagen gratis proberen!
► Doe mee met Jong Beleggen: PortfolioDividendTracker.com

Pim's portfolio

► Bekijk mijn volledige aandelen portfolio: Portfoliodividendtracker.com/jongbeleggen

JB updates op Instagram

► @JongBeleggen op Instagram: Instagram.com/jongbeleggen