35. Beleggen in vastgoed via REITs | € 185.500

35. Beleggen in vastgoed via REITs | € 185.500

🎙️

Vastgoed is één van de populairste vormen van beleggen. Vrees niet, je hoeft geen vermogen in huis te hebben: als particuliere belegger kun je ook aandelen kopen van vastgoedfondsen. En dan zijn er nog REITs, vastgoedfondsen in de VS die huur uitkeren aan aandeelhouders en op die manier voor een leuk inkomen kunnen zorgen. Pim legt uit hoe dat precies zit en waarom dit voor bepaalde beleggers interessant kan zijn.

Naast beleggen in aandelen kan het natuurlijk ook in andere vormen. Vastgoed is denk wel de meest bekende. Veel Nederlanders overwegen een tweede huis te kopen door bijvoorbeeld de overwaarde uit hun eerste huis te halen. Nadeel is natuurlijk dat je helemaal geen spreiding hebt. Al je vermogen zit dan in twee woningen waarvan er één ook echt inkomsten oplevert.

Het heeft natuurlijk ook een hoop voordelen maar het grootste nadeel voor velen is dat je direct een hoop geld moet investeren. Minimaal 30% van de totale waarde. Dan heb ik het nog niet over het onderhoud en het managen van huurders. Wil je toch in vastgoed beleggen maar met kleinere bedragen en zonder gedoe, kan dat ook goed via aandelen.

Misschien wel het grootste nadeel is dat je de koers elke dag ziet bewegen. Dit heb je totaal niet bij vastgoed dat je bezit. Daarnaast is het ook niet verstandig om met een hefboom te werken omdat je geen onderpand hebt.

Er zijn een aantal vastgoedfondsen in Nederland genoteerd zoals Wereldhave, Unibail-Rodamco-Westfield, Vastned of Eurocommercial Properties. België kent ook veel vastgoedfondsen.

Typen vastgoed

Vastgoedbedrijven kunnen investeren in verschillende soorten vastgoed. De belangrijkste categorieën voor beleggen in vastgoed zijn:

  • Winkelcentra
  • Kantoren
  • Logistiek
  • Industrieel
  • Wonen
  • Zorg (ziekenhuisgebouwen, seniorenwoningen)

De beursgenoteerde vastgoedbedrijven uit Nederland en België investeren voornamelijk in een combinatie van winkelcentra en kantoren, waarbij enkel het Belgische WDP (Warehouses De Pauw) zich onderscheidt met haar focus op logistiek vastgoed.

Industrieel vastgoed is momenteel net als logistiek vastgoed populair, maar lastig om exposure toe te krijgen via beursgenoteerde Nederlandse bedrijven. De woningmarkt wordt gedomineerd door particulieren en woningbouwcorporaties, al zijn er in deze markt ook steeds meer private partijen die toetreden. Mogelijk gaan deze op een gegeven moment ook naar de Nederlandse beurs. In Duitsland zijn er wel meerdere vastgoedfondsen die investeren in woningen.

Real Estate Investment Trust (REIT)

In tegenstelling tot andere vastgoedbedrijven ontwikkelen REIT's geen onroerend goed om het door te verkopen. REIT's bezitten of leasen onroerend goed en keren vervolgens (een deel van) de inkomsten uit huur uit aan beleggers. Dit wordt dividendinkomen genoemd. Het type vastgoed dat wordt aangehouden, kan variëren van kantoorgebouwen, hotels, winkelcentra en huizen tot datacenters en zendmasten. Aangezien huur doorgaans stabiel is, kan de inkomstenstroom van een REIT-belegging ook als redelijk stabiel worden beschouwd onder normale marktomstandigheden.

Waarom keert een REIT veel dividend uit?

Waarom zijn de dividendrendementen van veel REITs zo hoog? Een REIT moet aan een aantal voorwaarden voldoen. Indien zij daaraan voldoet, geldt er een apart belastingregime. Dat belastingregime houdt in dat minimaal 90% van het belastbaar inkomen van de REIT als dividend moet worden uitgekeerd aan haar aandeelhouders. Een en ander is vastgelegd in amendement op de zogenaamde Cigar Excise Tax Extension, die in 1960 door president Eisenhower is goedgekeurd.

Deze wetgeving en de belastingvrijstelling die dit met zich meebrengt, leidt tot hoge payout-ratio’s. En dit verklaart ook de relatief hoge dividendrendementen.

Belastingvoordeel

Een REIT is een op een breed publiek gerichte vastgoedbeleggingsinstelling die naar Amerikaans recht tenminste 75% van haar vermogen duurzaam moet beleggen in vastgoed. Voor de REIT vormen de aan beleggers uitgekeerde dividenden een kostenpost. Doordat de REIT verplicht (nagenoeg) haar gehele behaalde winst uitkeert aan de aandeelhouders betaalt de REIT in de Verenigde Staten geen vennootschapsbelasting over inkomsten uit het vastgoed.

Onder deze voorwaarde moet wel 90% van het inkomen aan de aandeelhouders worden uitgekeerd. De Amerikaanse overheid loopt daarbij niet zoveel aan inkomen mis, want dat dividend wordt bij de aandeelhouder progressief belast. Voor de Nederlandse belastingbetaler is deze regeling heel voordelig. Zij krijgen een relatief hoge uitkering en hoeven binnen het belastingverdrag met Amerika maar 15% dividendbelasting af te dragen, die ook nog eens verrekend mag worden met de vermogensrendementsheffing.

Jaarlijks hoog rendement

Uit een inventarisatie van JP Morgan blijkt dat REIT's over het algemeen erg goed hebben gerendeerd de afgelopen periode. In een vergelijking tussen de verschillende asset-klassen over de periode 1999 tot 2087 blijkt het gemiddelde jaarlijkse rendement van REITs op 9,9% te liggen tegenover 5,6% voor de S&P500.

image

Hoe waardeer je een REIT?

Vanwege de werking en de belastingvrijstelling van een REIT, kan je een aandeel van een REIT niet op dezelfde manier waarderen als dat van een gewone onderneming als bijvoorbeeld ASML of Unilever. Kaskoe, een Nederlandse blog over beleggen legt het verder nog gedetailleerder uit in een masterclass. Onderstaande stukje is ook daarop gebaseerd.

Afwijkend winstbegrip

Waar je bij aandelen van reguliere ondernemingen kijkt naar de winst per aandeel en de koers-winstverhouding, is dat bij REITs niet zinvol. Dat komt omdat de winst zogenaamde non-cash veranderingen bevat, zoals waardeverminderingen en afschrijvingen. Bij ondernemingen met veel activa zoals REITs, kunnen waarderingen een groot effect op de winst hebben terwijl dit weinig invloed heeft op de cashflow.

FFO en AFFO

Voor de winstgevendheid van REITs wordt er daarom vooral naar de cashflow gekeken. De variabele die daarbij vaak gehanteerd wordt is FFO of AFFO. FFO staat voor Funds From Operations, en AFFO wil zeggen Adjusted Funds From Operations. FFO is grotendeels gelijk aan de cashflow. Het verschil tussen FFO en AFFO is dat bij AFFO de investeringsuitgaven zijn afgetrokken die nodig zijn om het vastgoed te onderhouden.

Realty Income Corporation op Seeking Alpha (

Hoge dividend payout-ratio

Daar waar bij activa-arme ondernemingen gekeken wordt naar de koers-winstverhouding, wordt bij REITs gekeken naar de koers-FFO of koers-AFFO waarde. Bij veel analyses zal je deze waarden terug zien komen. De payout-ratio kan je berekenen door de jaarlijkse dividend per aandeel te delen door de FFO per aandeel. Je zal zien dat deze bij REITs vaak veel hoger ligt dan wat bij reguliere ondernemingen als veilig wordt gezien. Maar vanwege de continuïteit die vastgoed inkomsten normaliter met zich meebrengt, mogen de percentages van de dividend payout-ratio hoger liggen.

Gemiddelde P/FFO

Het verschilt uiteraard per land. De gemiddelde koers/winst verhouding in Nederland ligt een stuk lager dan bijvoorbeeld in Amerika. Gemiddelde price-to-FFO in Amerika is tussen de 16 en 18. Als we hierboven kijken naar Realty Income Corps dan is het op dit moment goed geprijst. Niet te duur en niet te goedkoop. Over het algemeen zit Realty Income iets boven het gemiddelde. Op dit moment doet vastgoed het wat minder goed.

Bekende Amerikaanse REIT's

  • DLR - Digital Realty Trust (datacenters)
  • SPG - Simon Property Group (winkelvastgoed en winkelcentra)
  • FRT - Federal Realty Investment Trust (winkelcentra) 28 jaar op rij dividend verhoogd
  • O - Realty Income Corporation (commerciële panden) 24 jaar op rij dividend verhoogd
  • LTC - LTC Properties (seniorenwoningen) Heb ik gehad in mijn portfolio
  • WELL - Welltower (vastgoed in de zorg) Heb ik gehad in mijn portfolio
  • STOR - STORE Capital Corporation (commerciële panden) Warren Buffett bezit ook aandelen in dit bedrijf

Vastgoed ETF

  • VanEck Vectors Global Real Estate ETF (kernselectie DEGIRO)

‘Geheime’ DeGiro Kernselectie ETF’s

De PDF die rond gaat van DEGIRO is al een lange tijd niet meer actueel. Ik heb geen idee wanneer deze update is geweest maar het is mogelijk om in het platform te filteren op Trackers/ETF's die gratis zijn.

  1. Producten > Trackers (ETF's)
  2. Bij 'Soort' selecteer via de dropdown 'Trackers (gratis)'
image

Vriend van de Show & PDT

Achterliggend hebben we een mooi platform gemaakt waarbij we alle datapunten verzamelen. Per datapunt zoals dividend, koers/winst verhouding, etc kunnen we nu apart aangeven van welke bron we dat gaan gebruiken. Dit geeft ons extreem veel flexibiliteit voor in de toekomst om bijvoorbeeld meerdere databronnen aan te sluiten. Ook geeft het ons de mogelijkheid om alle Vrienden straks foutjes eruit te laten halen en eventueel te wisselen van databron. Op deze manier kunnen we veel sneller een volledige dataset ontwikkelen.

Naast dit fantastische development werk zijn we ook met het design aan de slag geweest. Op dit moment hebben we alleen nog maar een DEGIRO import. We hebben nu ook een ontwerp gemaakt om handmatig aandelen toe te voegen. We vragen alle Vrienden van de Show om mee te denken met deze designs. Feedback en suggesties zijn altijd welkom!

Nieuws

De aandeelwaarde van snellaadbedrijf Fastned explodeerde de afgelopen drie maanden. Het momentum voor bedrijven die 'iets doen tegen klimaatverandering' is onmiskenbaar.

Snellaadbedrijf Fastned is €1,1 mrd waard. Het bedrijf is verlieslatend maar profiteert van de enorme vraag naar groene energie-aandelen. Een belegger betaalt nu zo'n 180 keer de omzet voor een aandeel Fastned.

Dit zie je niet alleen bij Fastned maar bij elk 'groen' bedrijf. Zelfs het Nederlandse Ease2pay dat simpel gezegd een parkeren app is, schoot omhoog nadat het zei mogelijk ook elektrisch laden in de app te verwerken.

Wat moeten wij hier nou mee als belegger? Mijn gevoel zegt dat dit niet lang goed kan gaan. Uiteindelijk moet de waardering wel ondersteund worden met omzetgroei en winsten. Het grootste voordeel van deze groene golf in beleggingsland is dat veel bedrijven nu op hoge koersen extra aandelen kunnen uitgeven. Hierdoor komt er veel cash de organisatie in wat er toe kan leiden dat de doelstelling wel degelijk gehaald kan worden.

In afwachting van de start van het cijferseizoen zullen beleggers blijven kijken naar de ontwikkelingen rondom het coronavirus. Op veel plekken in de wereld is een verlengde lockdown aangekondigd. De komende weken kijken alle beleggers toch uit naar alle nieuwe cijfers.

Just Eat Takeaway bezorgde vorig jaar meer dan een half miljard pizza's, hamburgers en andere maaltijden. Het bedrijf profiteerde van een toestroom aan klanten en restaurants tijdens de corona pandemie. Ook werpen investeringen in het Verenigd Koninkrijk zijn vruchten af. Ondanks het goede nieuws beoordelen beleggers het negatief. Het aandeel zakte met 4%.

Het verbaast mij wel dat veel analisten er negatief tegenover staan. Te lage marges en weinig winst. Naar mijn idee snap je het model van JET dan niet helemaal. De marges in Nederland zijn juist erg hoog omdat de nummer 1 positie al veroverd is. In andere landen wordt daar nog om gestreden. Dit motiveert wel om er nog verder in te duiken.

Portfolio

Al een tijdje ben ik mijn posities aan het verlagen. Uiteindelijk wil ik een stabiel dividend portfolio opbouwen. Procentueel wel veel kleiner dan ik nu heb. Ik twijfel nog aan dividend aristocrats of meer dividend groei aandelen zoals Visa, Microsoft, Nike, etc. Je moet dan denken aan een jaarlijkse dividendgroei van 8-10%.

Transactie: verkocht

  • IBM
  • Nucor
  • LTC Properties

Transactie: gekocht

  • Alibaba
  • Prosus
  • Just Eat Takeaway

Portfolio waarde: € 185.500

Volgende week

Volgende week gaan we het hebben over 'Dividend Kings & Aristocrats'.

Vriend van de Show

Vind je het leuk om ons te steunen als onafhankelijke podcast en mee te denken met de Portfolio Dividend Tracker? Doneer €5 per maand en krijg toegang tot het nieuwe platform!

► Help ons met een donatie: https://vriendvandeshow.nl/jongbeleggen

Pim's portfolio

► Bekijk mijn volledige aandelen portfolio: https://forms.gle/phwa7yRSz2UZg2rk6

Dagelijkse updates op Instagram

► @JongBeleggen op Instagram: https://www.instagram.com/jongbeleggen

Veel gestelde vragen

► De meest gestelde vragen op een rij: http://jongbeleggendepodcast.nl/vragen